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衣食住行是人們生活的基本需求，隨著經濟的發展，房地產行業發展較為迅速。近這些年，買不起房成為了很多人面臨的困境。住房問題無法解決，這并不利于社會的穩定，也無法使得房地產行業健康的發展，為此我國政府應該對房價進行調控，保持房價穩定發展。我國政府從 1998 年開始，就陸續頒布了許多與房價相關的政策，希望能夠保持房價的穩定，這些政策是否起到了應有的效果，政府應該如何根據時代的發展制定有效的房價調控政策，成為了人們關注的熱點。

1整體調控有效性分析

想要從整體上分析政府對房價調控政策的有效性，需要引入一個概念，那就是房價收入比。所謂的房價收入比，指的是住房的價格和城市居民家庭年收入之間的比值。通過查閱資料可以得到我國 2006 年到 2015 年這十年間房價收入比。在 2005 年的時候，房價收入比為 7.8,在 2015 年的時候，房價收入比為 7.2,就整體而言，房價收入比是呈下降趨勢。但是，在 2005 年到 2007 年間房價收入比是上升趨勢，從 7.8 上升到了 8.0.在這幾年間，我國款的利率一直在增加，而且關于住房付的比例也有所提高，修建了大量的保障性住房，希望能夠穩定房價。但是，國家除了這些政策之外，還加強了對土地開發的控制，房地產開發商獲得的土地面積有所減少，而且這幾年房地產行業發展迅速，大量的資金涌入了這一行業，導致房價的上升。除此之外，很多居民從上升的房價中看到了投資的商機，所以很多具有富余資金的居民開始大量購房以此來作為投資項目，這也促進了房價的上升。所以即使這個階段我國政府采取了政策來控制房價使其穩定，但是依然造成了房價上升的結果。

2008 年，房價收入比為 6.9,相對于 2007 年來說大幅度下降。2008 年房價之所以有所下降，是因為這一年金融危機爆發，所以經濟有所蕭條，房地產行業自然也隨之低迷。為了促進經濟發展，我國政府開始降低款的利率，下調銀行存款準備金率，更是在 2009 年的時候選擇降低住房付的比例，這些政策都使得房價上升，所以在 2009 年的時候房價收入比上升到了 8.1.這表示我國政府出臺的拉動經濟發展的政策得到了很好的效果，但是卻忽略了房價上升對居民生活造成的影響。

為了能夠穩定房價，在 2009 年年底，我國政府又改變了貨幣政策，從寬松狀態轉變為緊縮狀態，又提高了購買第二套住房付的比例以及款利率，大量修建保障性住房，以此來壓制快速發展的房地產行業。另外，還出臺了限購的政策，這些都使得房價有所下降，為此在 2010 年到 2015 年，房價一直處于下降狀態，從 7.8 降低到 7.2.

雖然說房價收入比在下降，但是依然大于 7,根據相關研究表示，房價收入比應該保持在 6-7 之間才是合理，所以我國房價目前仍過高。

2供求調控有效性分析

2.1供求總量調控有效性分析

住房的供給與需求量分別用商品房竣工面積與銷售面積來表示，從而對供求總量進行分析。通過相關資料可以查到我國 2005 年到 2014 年商品房竣工面積、銷售面積。這十年間，無論是竣工面積還是銷售面積都有所增長，但是增長速度卻是不一樣的，其中銷售面積增長的速度要高于竣工面積增長的速度。自 2005 年到 2014 年這十年間，銷售面積一直都大于竣工面積。之所以會發生這種情況，是因為我國城市化進程不斷加劇，所以居民對住房的需求急劇增加，從而導致供不應求。由表中的數據可以發現，在 2008 年的時候，無論是竣工面積還是銷售面積都有所下降，尤其是銷售面積下降幅度要更大，這表示居民的需求也在下降。究其原因，是因為 2008 年的時候經濟不景氣，所以居民手中閑置的資金數量有限，這就導致關于房屋供給與需求之間的差距縮小。

但是在 2009 年的時候，我國政府為了能夠拉動消費，促進經濟發展，開始實施寬松的貨幣政策，這就導致這一年居民對房屋的需求急劇增加，有 2008 年的65969.83 萬平方米增加到 2009 年的 94755.00 萬平方米，但是商品房竣工面積增長幅度有限，使得供給與需求之間的差距拉大。為此，我國政府開始實施緊縮的貨幣政策，使得供給與需求之間的差距逐漸縮小，一直到了 2013 年。在 2013 年開始，供給與需求之間差距又進一步拉大，不過政府也制定了相應的政策，導致這一差距在 2014 年的時候縮小。

從這十年的數據可以發現，商品房供給與需求之間的差距并不是固定不變的，而是呈現波動狀態。我國政府也制定了相應的對策來控制供給與需求之間的差距，但是有效時間比較短，而且有的時候面臨經濟變動，顯得力不從心，調控力度不強，效果不明顯。

2.2供求結構調控分析

在 2005 年的時候，住宅的投資額為 1086.9 億元，但是在 2014 年的時候，住宅的投資額增長到了 58950.8 億元，是 2005 年的五倍多，由此可見在住宅方面的投資力度逐漸加大。先來看看對不同面積的住宅投資額的變動情況，從 2008 年到 2013 年，144 平方米以上住宅的投資額增長比較大，但是所占比例卻呈波動性，相對來說比較穩定。再來看看對別墅、高檔公寓的投資額，由 2005 年的 1049.41億元上升到了2014年的3844.72億元，但是所占比例由2005年的9.66%下降到2014年的 5.98%,這表示人們對這種類型的住宅的投資有所降低。

90 平方米以下住宅投資所占比例逐漸增加，到 2014 年達到了 38.30%.這是因為我國政府出臺了相關的政策，在 2006 年的時候，我國政府為了解決居民住房困難的問題，而頒布了“國六條”,其中就表示，90 平方米以下住房面積在全年房屋建筑面積的比值一定不能夠小于 0.7.正是因為這項政策，從 2007 年開始，90平方米以下面積住宅的投資大幅度增長，從 2007 年到 2014 年增長了 6 倍左右。

3結論

通過上述分析可以發現，我國房價收入比雖然有所降低，但是距離合理范圍還存在一定的差距，這就表示我國的房價調控政策并沒有起到很好的效果。近這些年，房價依然在上升，即使如此，居民對于住房的需求也在不斷的增加，但是房屋的供給卻增長較慢，這就導致了供小于求，導致房屋價格上升。不過再看看對供求結構的調控可以發現，效果還是比較明顯的，90 平方米以下住宅面積的投資額增加，這就使得很多收入不高的居民也能夠買得起房。

我國政府為了控制房價，采取了緊縮的貨幣政策，而且還會提高銀行存款準備金率，提高款的利率，并且嚴格控制土地供給，如果說居民對房屋需求不變的話，那么將會導致房價上升。面對這種情況，就需要抑制需求，提高供給，但是這會使得在房地產行業的投資增加。除此之外，政策還具有滯后性，這就使得很多政策無法一時間生效，而經濟環境一旦改變，那么政策就會變得無效。所以，我國政府應該提高政策的時效性，及時針對經濟環境的變動出臺相應的政策。