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南京惠言達電氣有限公司致力于打造德國、瑞士等歐洲中小型自動化企業(yè)與國內(nèi)客戶的連接橋梁，歐美原產(chǎn)工控設(shè)備，機電設(shè)備，儀器儀表，備品備件 的一站式供應商。主要產(chǎn)品有工業(yè)自動化設(shè)備,電工控設(shè)備、液壓設(shè)備、 電氣設(shè)備和零部件等產(chǎn)品。原裝，源頭采購帶給客戶便捷的購物體驗！
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品牌簡介：

德國SUCO公司成立于1938年，其發(fā)展和建立了兩大支柱產(chǎn)品-壓力監(jiān)測（機械壓力開關(guān)，真空開關(guān)，電子壓力開關(guān)和壓力傳感器）和傳動技術(shù)（離心式離合器和剎車，電磁離合器和剎車）。公司現(xiàn)有140名雇員，超過1500萬歐元的營業(yè)額。現(xiàn)在SUCO在法國有一個分公司，在40多個國家有35個總代理。 
      SUCO Robert Scheuffele GmbH & Co. KG以廣泛的產(chǎn)品系列覆蓋了液壓控制和氣動系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。蘇克公司的機械壓力和真空開關(guān)，與其相配的插頭或管，電子壓力開關(guān)和壓力傳感器在整個行業(yè)中贏得了良好的聲譽。產(chǎn)品還涵蓋了防爆壓力開關(guān)，并依據(jù)新的ATEX標準制定。

SUCO常見產(chǎn)品：

SUCO壓力開關(guān)、SUCO隔膜開關(guān)、SUCO油壓開關(guān)、SUCO壓力傳感器、SUCO剎車開關(guān)、SUCO電子式開關(guān)、SUCO離合器、SUCO壓力開關(guān)保護帽
品牌    型號
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suco    1-1-66-621-010
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理性交易SUCO壓力傳感器0171-46003-1-003

理性交易SUCO壓力傳感器0171-46003-1-003

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要經(jīng)濟增長點。一方面房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進了經(jīng)濟增長；另一方面，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長也會促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%,房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長貢獻率達 14.18%.這表明我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟發(fā)展中起到了重要作用。

房價作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的重要變量，房價穩(wěn)定是市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實之需。房價的形成與變化受多種因素共同作用，其中宏觀經(jīng)濟政策對房價有著指引性作用。本文以無錫市房價作為研究對象，系統(tǒng)定性地分析了宏觀經(jīng)濟政策對房價的影響，對進一步改進和加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

1  文獻綜述

房地產(chǎn)雖已發(fā)展三十多年，但房地產(chǎn)經(jīng)濟學領(lǐng)域的理論研究起步較晚，且多側(cè)重于定性研究，而用經(jīng)濟模型分析宏觀經(jīng)濟政策對房價影響的定量研究不多。針對這方面的研究，比較有代表性的主要有：

譚政勛、王聰[1]（2015）利用后顧型結(jié)構(gòu)模型，得出貨幣供應量對通貨膨脹、產(chǎn)出缺口波動作出充分反應，但對房價的反應不充分，利率對三個變量的反應均不充分的結(jié)論；謝太峰、趙樹佼[2]（2013）利用格蘭杰因果檢驗對我國房價和人民幣匯率以及匯率預期之間內(nèi)在關(guān)系進行實證分析，認為三者之間存在聯(lián)系；安輝、王瑞東（2013）采用向量自回歸模型，研究了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房價的影響，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策成為影響我國房價的重要因素；鄭冰[3]（2011）運用脈沖響應函數(shù)等計量方法，對我國貨幣政策利率傳導渠道進行實證分析，認為我國貨幣政策利率傳導渠道存在一定梗阻；柳明花、李虹墨（2008）利用單位根檢驗等方法發(fā)現(xiàn)1998-2007年貨幣政策傳導機制的貨幣渠道與信貸渠道都作用于經(jīng)濟，且貨幣政策傳導機制的信貸渠道效果更顯著；王金明、高鐵梅[4]（2004）利用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求供給進行了動態(tài)定量分析，發(fā)現(xiàn)在影響需求的因素中，收入彈性大，在影響供給的因素中，價格和利率彈性都較大。

2  房地產(chǎn)均衡價格及其波動分析

2.1  影響房價各因素的理論分析

（一）微觀角度影響因素

（1）收入。根據(jù)恩格爾定律，居民收入水平提高時，用于食品方面的消費支出占消費總支出比例減小，而用于改善居住條件的支出增加。隨著居民可支配收入提高，居民支付能力提高，沒有住房的居民對住房需求增加，原有住房的居民改善居住條件以及投資的需求增加，帶來房產(chǎn)交易量增加。

（2）人口。房地產(chǎn)需求的主體是人，居民住宅是人們生活的基本所需，人口因素是決定房地產(chǎn)需求量的基本因素之一。隨著人口不斷增加，房地產(chǎn)需求量增加。

（3）物價水平。整體物價水平提高，房價也會順勢提高。房地產(chǎn)業(yè)作為市場中的一部分，價格受上游行業(yè)影響，上游行業(yè)價格上升時，房地產(chǎn)業(yè)成本上升，房價隨之上升。

（二）宏觀角度影響因素

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值。地區(qū)生產(chǎn)總值反映地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，地區(qū)生產(chǎn)總值提高表明地區(qū)經(jīng)濟實力增強，房地產(chǎn)投資會隨之增加。在宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的推動下，房地產(chǎn)需求上升。由于房地產(chǎn)供給短期剛性，以及保值增值的影響，房價上升。

（2）貨幣政策。當購房者在購房時受到自身資金狀況約束，需要通過款彌補資金空缺時，款利率將對購房者產(chǎn)生影響。款利率提高，購房成本增加，房地產(chǎn)需求量減少。當房地產(chǎn)作為投資和投機產(chǎn)品時，款利率上升使得投資投機成本增加，預期收益減少，因此投資投機需求減少，在供求關(guān)系推動下房價下降。

此外，存款準備金率提高，表明中央銀行實行緊縮的貨幣政策。在短期內(nèi)，提高存款準備金率不會對流動性產(chǎn)生很大影響，但長期內(nèi)會通過貨幣乘數(shù)作用，大幅降低流動性，減少房地產(chǎn)市場投資資金量，抑制房價上漲。

（3）稅收政策。房地產(chǎn)稅收是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，我國現(xiàn)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、契悅、個人所得稅、房地產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整有助于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，遏制投機，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。通常，有利于降低房地產(chǎn)稅負的房地產(chǎn)稅制政策將抑制房價上漲，而為了遏制房地產(chǎn)投機、增加房地產(chǎn)持有成本的房地產(chǎn)稅收政策會導致房價下跌。

2.2  建立房價回歸方程

本文綜合考慮各種影響房價的因素，逐步剔除明顯不顯著變量，將模型約化為一個節(jié)儉的模型，后對模型進行檢驗。數(shù)據(jù)來源為無錫市統(tǒng)計年鑒、無錫市統(tǒng)計局。選擇無錫市商品房銷售價格（P,元/平方米）代表房價作為被解釋變量，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（INCOM）、長期款額（LOAN）、五年期款利率（RATE）、稅負信貸政策（POLICY）、存款準備金率（RR）等指標作為解釋變量（無錫市人口變化及物價水平波動小，對房價產(chǎn)生的影響小，不納入模型），利用2005年1季度-2015年4季度數(shù)據(jù)建立如下方程：

ln（P）=6.08+0.35×ln（GDP）+0.37×ln（INCOM）+0.34×ln（LOAN）-0.04×POLICY-7.08×RATE+1.93RR  （1）
t=（7.06）  （1.59）  （2.46）  （1.96）  （-2.66）  （-2.21）  （2.50）
1.714

從（1）式可以看出，GDP、城鎮(zhèn)居民收入、貸額、存款準備金率每增加1%,房價分別上升0.35%、0.37 %、0.34%和1.93倍。利率對房價的影響為負向，利率每提高1%,房價下降7.08倍。

2.3  房地產(chǎn)均衡價格及其波動分析

為了得到房地產(chǎn)均衡價格，需要利用經(jīng)濟基本面各因素的長期趨勢來刻畫。本文采用HP濾波得到各指標長期趨勢（用上標hp表示），重新構(gòu)造房地產(chǎn)均衡價格方程：

ln（）=5.36+3.13×ln（）+1.03×ln（）+1.13×ln（）-0.09×-0.41× （2）
t=（8.83）  （7.49）  （5.89）  （2.31）  （-8.52）  （-8.18）
2.41

根據(jù)方程（2）右端的經(jīng)濟基本面變量可以得到房地產(chǎn)均衡價格，并與實際房價相比較。

房價（粗線）均衡價格（細線）
房價與均衡價格偏離程度

從圖二可以看出，2007-2008年、2013-2014年無錫房價較接近均衡水平，房地產(chǎn)市場泡沫較少。2005-2015年期間房價經(jīng)歷了兩次高于均衡價格和兩次低于均衡價格的階段。高于均衡價格的階段為：2005年-2006年3季度和2010年2季度-2012年3季度。在一階段，無錫整體經(jīng)濟發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)步上升，對未來收入和前景預期樂觀，使得房地產(chǎn)市場需求增加，又受到房地產(chǎn)市場供給滯后性影響，房價高于均衡價格。從偏離程度趨勢看，這一階段偏離程度逐漸下降，這是由于05年政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，出臺了提高個人房貸付比例等政策，使得房地產(chǎn)市場需求降低，房價回落，但仍高于均衡價格。

在2008-2010年1季度，房價低于均衡價格，這主要是受金融危機的影響，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，無錫市經(jīng)濟也難以獨善其身。另外美國房地產(chǎn)市場，使得多國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象。

本文利用無錫市2005年1季度-2015年4季度數(shù)據(jù)，建立關(guān)于房價（P）、GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的國內(nèi)款（L）、五年期款利率（R）和稅負信貸政策（POLICY）的模型，具體形式如下：

ln（P）=3.21+0.39×ln（GDP）+0.4×ln（LOAN（-1））-0.39×RATE（-1）-0.05×POLICY（-3）  （3）
t=（15.72）   （2.67）   （3.61）   （-4.97）   （-8.66）
1.7

3.1  稅負信貸政策

從（3）式可以看出，稅負信貸政策每收緊一個層次，房價下降5%,但稅負信貸政策并不是當期對房價產(chǎn)生影響，而是存在滯后期。2008年4季度國家出臺了下調(diào)套房契稅稅率政策，使得購房成本下降，購房需求增加，在供應滯后性影響下，房價上升。從無錫市來看，2008年4季度房價較3季度沒有上升反而下降，2009年1季度房價繼續(xù)下行，到2009年2季度房價才小幅上升，從2009年3季度往后開始，房價才有明顯增幅。

3.2  款利率政策

在款利率方面，利率每增加1%,房價降低0.39%.同樣，利率政策變化對房價產(chǎn)生滯后性影響。2014年4季度央行下調(diào)五年期款利率，但本期房價漲幅微小，從2015年2季度開始房價漲幅明顯，從0.07%上漲到0.87%.

從無錫市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，款利率政策對房價的影響大于稅負信貸政策，且都存在滯后性。

4  結(jié)論

本文通過向量自回歸模型、房價均衡模型，從不同角度分析了宏觀經(jīng)濟政策對房價的影響，實證分析表明：宏觀經(jīng)濟政策會對房價產(chǎn)生影響，但由于房價受多種因素綜合影響，宏觀經(jīng)濟政策對房價的影響有限。寬松的宏觀經(jīng)濟政策會刺激房地產(chǎn)市場需求增加，提高房價；收緊的宏觀經(jīng)濟政策會抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，使房地產(chǎn)市場需求減少，導致房價降低。